آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی؛ با تأکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ثبتی

تضمین «امنیت معاملات حقوقی» در خصوص املاک و برقراری «نظم حقوقی» در این حوزه یکی از بااهمیت‌ترین مسائل حقوقی هر کشوری است. بی‌توجهی به «استقلال نظام ثبت املاک» از نظام حقوق مدنی در وضع، تفسیر و اصلاح مقررات ثبت املاک و بی‌اعتنایی به «مبانی و کارکردهای» نظام ثبت املاک در بسیاری از کشورها، ازجمله ایران، سبب به‌خطا رفتن دکترین و رویۀ قضایی در ارائۀ راه‌حل‌های حقوقی در این حوزه و تعیین ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات املاک شده است. درحالی که ارائۀ هر راه‌حلی در این حوزه باید با توجه به مبانی حمایتی نظام ثبت املاک از «مالک» و «اشخاص ثالث» و کارکردها و اوصاف «اطلاع‌رسانی» و «رفع تعارض» نظام‌های ثبتی باشد. بر همین مبنا، تقسیم‌بندی نظام‌های ثبتی از لحاظ آثار به نظام‌های ثبتی «ایجادی» و «تأییدی» قابل طرح است. این تقسیم‌بندی بیانگر آن است که در هر حال، ثبت در اعتبار عمل حقوقی راجع به املاک مؤثر می‌باشد؛ هرچند میزان این تأثیر بر حسب نوع نظام متفاوت است.